賃貸借契約の手続きを知ろう

全体の流れをしっかりおさえよう

お部屋を借りるときに失敗しないように、賃貸借契約の手続きや初期費用について基本をしっかりおさえておきましょう。

賃貸借契約を結びお引越しが終わるまでには、次のようないろいろな手続が必要です。

入居申込

住みたい家が見つかったら、早速不動産会社で申込みの手続をしましょう。

入居申込書の提出

ここがポイント!
収入・勤務先・保証人の情報をあらかじめ用意しておこう

まず、入居申込書を提出します。

入居申込書には、住所・氏名・収入・勤務先・保証人の情報を記入し、それを元に貸主(大家さん)が事前に入居審査を行います。

ここで借主(ご自身)の情報だけでなく、保証人の情報も必要となりますので、事前に確認しておきましょう。

保証人は両親や親戚に頼むのが一般的ですが、信頼できる知人・友人に頼むこともできます。ただし、本人が家賃を払えなくなった場合、その請求は保証人に対して行われますので、そのことの了解をもらっておく必要があります。

ちなみに、この入居申込書はあくまで入居の意思の確認を行うものなので、後日キャンセルすることもできますが、不動産会社に迷惑をかけることにもなりますので、慎重に行動しましょう。

申込金(預り金)の支払い

ここがポイント!
1万円~家賃1ヶ月分程度の申込金が必要

申込金(預り金)は、契約前の仮押さえという意味で支払うお金です。あくまで預り金であり、契約が成立しなかった場合は返還されます。一方、契約が成立した場合はその後に支払う敷金・礼金等の契約金の一部として充当されます。

不動産会社によっては「手付」として領収したので返還はしないと後から言われる場合もありますので、トラブルを避けるため、支払いを求められたときは全額返還されることを確認し、「領収証」ではなく「預り証」をもらい保管しておきましょう。

金額も不動産会社によって異なりますが、1万円~家賃1ヶ月分程度が相場です。

入居審査

ここがポイント!
審査には早ければ2~3日、長くて1週間程かかる

入居審査とは、入居契約書をもとに貸主(大家さん)や不動産会社が入居に相応しい人物であるかを審査することです。

家賃が滞納されることがないかを重点的に審査するため、年収や職業安定性などによっては審査が通らないこともあります。

審査結果は早ければ2~3日、長くて1週間程で判明します。入居までのスケジュールを不動産会社で確認しておきます。

契約時にかかる費用

契約時に必要な一般的な費用です。地域や物件によっても異なりますので、事前によく確認しておきましょう。

関東の場合

ここがポイント!
敷金・礼金あわせて2~4ヶ月分が一般的。2年毎に更新料を取られることが多い

敷金
家賃の不払いや原状回復費用の未払い等に備えて、貸主が担保として預る費用です。退去時に実費を差し引いて清算されるケースが多く、金額は家賃の2~3か月分というのが一般的です。

礼金
貸主に対して契約締結の謝礼的に支払うもので、解約・契約終了時も返還されません。金額は家賃の0~2ヶ月分というのが一般的です。

仲介手数料
貸主と借主が結ぶ賃貸借契約を不動産会社等が仲立ちした場合、基本的に仲介手数料を支払います。金額は家賃の0~1ヶ月分前後というのが一般的です。

前家賃
契約時に先払いする最初の1か月分の家賃です。月の途中から入居する場合は、その月の家賃(日割り計算)と翌月分の家賃を一緒に支払うことが一般的です。

火災保険料
火災の他、他室への水漏れ等を起こしてしまったときの賠償責任補償をセットにした保険の加入が求められます。不動産会社で加入する場合は、保険料は、2年で1万5千円~2万円程度が一般的です。ただ、賃貸借契約と火災保険は基本的には別々の契約なので、自分にあった補償内容・保険料の火災保険を自分で選んで加入することもできます。日新火災の「お部屋を借りるときの保険」は、保険料がリーズナブル。ご検討中の保険料と比べてみてください。

鍵の交換費
鍵交換は、前に入居していた方が悪意を持ってスペアキーなどを持っていた場合を想定し、安心して入居するためのセキュリティー対策のひとつです。費用はおよそ2~3万円程度です。

更新料
契約更新時にかかる費用。家賃1ヶ月分というのが一般的です。

関西の場合

ここがポイント!
保証金6~8ヶ月程度、更新料は取られない場合が多い

京都を除く関西や九州では、関東で見られるような敷金・礼金制度ではなく、「敷引き」という制度がとられています。

これは、入居するときに払った「保証金」のうち、退去時にかかる費用を予め決めてしまい、その分を差し引いて返還するというものです。

つまり、敷引き制度では、退去時に補修費がいくらかかっても差し引かれる額が決まっているため、退去時にトラブルとなる心配がありません。

当然、汚れがひどかったり大きなキズを付けてしまったりした場合は、別途清掃費用や修理費用が請求されることもあるので、注意が必要です。

保証金
「敷金」「礼金」に替えて支払うものです。一般的な保証金の相場は家賃の6~8ヶ月程度で、敷引きはその5~6割程度です。敷引き制度では「更新料」がほとんど請求されないのも特徴です。

仲介手数料
貸主と借主が結ぶ賃貸借契約を不動産会社等が仲立ちした場合、基本的に仲介手数料が発生します。一般的に家賃の0~1ヶ月分前後。

前家賃
契約時に先払いする最初の1か月分の家賃です。月の途中から入居する場合は、その月の家賃(日割り計算)と翌月分の家賃を一緒に支払うことが一般的です。

火災保険料
火災の他、他室への水漏れ等を起こしてしまったときの賠償責任補償をセットにした保険の加入が求められます。不動産会社で加入する場合は、保険料は、2年で1万5千円~2万円程度が一般的です。ただ、賃貸借契約と火災保険は基本的には別々の契約なので、自分にあった補償内容・保険料の火災保険を自分で選んで加入することもできます。日新火災の「お部屋を借りるときの保険」は、保険料がリーズナブル。ご検討中の保険料と比べてみてください。

鍵の交換費
鍵交換は、前に入居していた方が悪意を持ってスペアキーなどを持っていた場合を想定し、安心して入居するためのセキュリティー対策のひとつです。費用はおよそ2~3万円程度です。

必要書類の確認

ここがポイント!
保証人の住民票や印鑑証明が必要な場合が多いので事前に用意しておこう

  • 身分証明書
    免許証、保険証など
  • 住民票
    発行から3ヶ月以内のもの
  • 印鑑
    認め印でOKのケースがほとんど
  • 保証人の身分証明書のコピー
  • 保証人の住民票
    家族が保証人の場合、本人と別に必要となりますので、二度手間にならないよう注意しましょう
  • 保証人の印鑑登録証明書
  • 保証人の実印

重要事項説明・契約

ここがポイント!
特約事項、契約解除と退去時の敷金の取扱いをしっかりチェック

審査に通ったら、いよいよ契約です。

宅地建物取引主任者から重要事項と賃貸借契約の説明がありますので、内容をしっかり確認しましょう。

ここで注意いただきたいのは禁止事項や特約事項、契約解除と退去時の敷金の取扱い等。難しい言葉がたくさん出てきますが、後でトラブルとならないよう、わからないことは質問し、しっかり理解しましょう。

契約書の内容を確認し、納得できたら、契約書に署名・捺印し、契約締結となります。

確認事項

  • 家賃の支払い方法
    振込みの場合、振り込み手数料はどちらが負担するか等
  • 更新条件
    更新期間、更新料の有無、家賃の値上げの有無等。2年おき、更新料は家賃1ヶ月分というのが一般的
  • 契約の解除
    契約条件に違反した場合、家賃を滞納した場合等、契約解除となる条件を確認
  • 敷金精算の条件
    退去時にトラブルになりやすい。契約の段階で、原状回復義務の内容などについてできるだけ具体的に決めておきたい
  • 禁止事項
    契約者以外の人が住む、ペットを飼う、楽器を使う等、物件によって禁止されていることを確認

現住居の解約

ここがポイント!
現住居の契約書で、解約通知期限を確認

新居が決まったら、現住居の解約予告を忘れずに。

多くの場合、解約希望日の1ヶ月前までにする契約となっていますので、この通知が遅れると余計な家賃を支払わなければならなくなってしまいます。

※物件によっては2ヶ月、3ヶ月というケースもありますので、必ず賃貸借契約書を確認しましょう。

手続完了

すべての手続を済ませると、ようやく新居の決定です。入居日や鍵の受け渡し等についても確認しておきましょう。

新たな生活の第一歩に夢が膨らみますね。

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