マイホーム購入で後悔しないために最低限知っておきたい不動産登記の知識

~不動産登記ってなに?目的は?費用はどれくらいかかるの?費用は節約できる?~

1.不動産登記とは?

不動産登記とは?

不動産登記とは、土地・建物の所有者や権利等を登記簿に記載することをいいます。


不動産登記にどのような効果があるかというと、例えば、土地・建物の所有権保存等の登記を行わないと、第三者に対して「これは私の土地と建物です!」と主張することができません。したがって、登記を備えた第三者に所有権を主張される可能性がありますし、最悪の場合、土地と建物を第三者に明け渡すことになることもあります。
また、住宅ローンを利用してマイホームを購入される方は、多くの場合、金融機関から「抵当権」の設定を求められます。抵当権は登記簿で設定するものですので、この場合は不動産登記が必須となります。


新たにマイホームを購入する予定のある方は、大切な財産を守るため、また、住宅ローンの借入のためにも不動産登記が必要であることをぜひ覚えておいてください。

2.不動産登記の種類

不動産登記は土地・建物それぞれについて行います。マイホームの購入に関係する登記には主に下表のようなものがあります。

建物表題登記以外は、登記の義務はありませんが、大切な財産である土地・建物の所有者を明確にするためにも、所有権保存登記、所有権移転登記はしておいた方が良いでしょう。また、抵当権設定登記は住宅ローンの実行に必要となることもありますので、金融機関の意向をよく確認する必要があります。


<不動産登記の種類>

登記のタイミング

記載箇所

記載事項

登記義務*

備考

建物表題登記

建物を新築した場合、または、未登記の建物を購入した場合に必ず行う登記

表題部

建物の所在地、構造、面積など基本的な情報

所有権保存登記

建物を新築した場合など、まだ所有権が登記されていない不動産に初めて行う登記

権利部(甲区)

所有者など所有権に関する事項

所有権移転登記

土地を購入した場合、または、中古住宅を購入した場合などに、所有権が移転したことを売主・買主が共同で申請する登記

権利部(甲区)

所有者など所有権に関する事項

抵当権設定登記

土地・建物に抵当権を設定するために金融機関・債務者が共同で申請する登記

権利部(乙区)

所有権以外の権利に関する事項

住宅ローンを利用して土地・建物を購入し、金融機関から抵当権の設定を求められた場合に行う。設定しない場合、住宅ローンが実行されないことも。

*登記義務 〇:義務あり,△:義務はないがした方が良い

3.不動産登記手続き~不動産登記費用を節約したい!自分でできる?~

登記の手続きは、司法書士等のプロに依頼しなくても自分で行うことができます(本人申請)。

しかし、申請書類の準備や図面の作成などで手間取ることもあり、報酬を支払ってプロに依頼することが一般的となっています(代理申請)。


登記の種類によってかかる費用の目安は下表のようになっています。こちらは登録免許等の実費および司法書士等の報酬を合算した金額の目安となります。


不動産登記にかかる実費である登録免許税は「土地・建物の評価額の〇〇%」「借入額の〇〇%」のように評価額や借入額の一定割合となります。一方、司法書士の報酬は、依頼する司法書士により料金が異なり、また、土地・建物の評価額に応じた料金となることが一般的です。住宅ローンで新築の住宅を購入した場合の司法書士報酬は10万円程度を見込んでおくと良いでしょう。

<不動産登記の代理申請にかかる費用の目安>

費用*

代理申請

備考

建物表題登記

6~10万円

土地家屋調査士

  • 建物の棟数、大きさ、形状等による
  • 分譲マンションの場合は、通常、ディベロッパーが一括で申請
  • 所有権保存登記

    2~5万円

    司法書士

    土地・建物の評価額による

    所有権移転登記

    5~35万円

    司法書士

    土地・建物の評価額による

    抵当権設定登記

    3~10万円

    司法書士

    借入額による

    *登録免許等の実費および司法書士等の報酬を合算した金額の目安となります。

    司法書士等に登記手続きを依頼すると数万円の費用がかかりますので、「自分で登記手続きをして費用を節約したい」と考えるのも当然です。最近はインターネットで登記申請することも可能ですし、そもそも登記は時間と根気があれば誰にでもできる手続きです。


    住宅ローンを利用しないマイホーム購入の場合は、ハウスメーカー・不動産会社等に意向を伝え、相談してみましょう。なるべく早い段階で相談するのがベストです。


    住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合は、少し事情が異なります。「自分で登記手続きをしたい」という意向を金融機関へ伝えても、司法書士等に依頼するよう指示されることがあります。これは、「抵当権を確実に設定したうえでローンを実行したい」という金融機関の意向によるところが大きくあります。
    抵当権設定登記を行うには、建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記が前提となるため、連携の取りやすい提携の司法書士等に一括で手続きをしてもらった方が、金融機関にとっては抵当権設定登記を確実・スピーディに行うことができて安心という事情があるのです。
    こういった場合は、ローン実行の可否にかかわりますので、金融機関とよく打合せをすることをおすすめします。いずれにしても、可能な限り早い段階で相談した方が良いでしょう。

    4. 登記事項証明書(全部事項証明書・一部事項証明書)とは
    ~必要になるタイミング~

    登記事項証明書とは、不動産登記した土地や建物の情報が記載されている書類です。記載内容によって全部事項証明書、一部事項証明書ともいいます(以下登記事項証明書といいます。)。すまいの給付金や住宅ローン控除のための申請書類の一つとなっていますので、書類の名前を目にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
    昨今はインターネットで加入できる火災保険もありますが、申込みの際に、保険の対象となる建物の確認のため保険会社から登記事項証明書の提出を依頼されることがあります。不動産情報を公的に証明してくれる書類ですので、信用がおけるということですね。こういったことからも不動産登記の大切さをご理解いただけたのではないでしょうか。


    日新火災の『住自在Web』もインターネットで気軽にお見積り・お申込みができる火災保険です。火災保険のお見積りには建物の建築年月のほか、用法、構造、面積などをご入力いただく必要がありますが、登記事項証明書にはこれらの情報が記載されていますので、火災保険のお見積りの際にお手元にあると便利です。住宅購入時には欠かせない火災保険は、ぜひ『住自在Web』でお見積りをお試しください!


    日新火災の自由設計型火災保険 住自在Web 公式サイト

    まとめ

    ●不動産登記とは、土地・建物の所有者や権利等を登記簿に記載すること。


    ●マイホーム購入に関係する登記は、主に「建物表題登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の4つ。


    ●登記手続きは司法書士等に依頼することが一般的。特に住宅ローンを利用する場合は、金融機関等の意向もあるため本人申請が難しい場合もあるが、なるべく早めに金融機関に相談すること。


    ●登記事項証明書は不動産登記した情報を確認できる書類。住宅購入に関連する各種優遇策の申請や火災保険の見積りに利用できる。


    関連コラム知っておきたい住宅ローン手続き

    個人情報の入力不要!
    3ステップ 無料 保険料見積り

    ①建物の所在地
    ②建物の構造

    ※1 コンクリート造・鉄骨造・省令準耐火建築物など
    ※2 省令準耐火でない木造建物など

    ③床面積